모든 배움의 시작은 용어 이해부터 입니다. 그래서 경매 관련한 용어들을 살펴보려 합니다.
경매의 종류: 임의경매, 강제경매, 분할 경매(개별 경매), 일괄경매, 신경매, 재경매
-일괄경매:하나로 묶어서 하는 경매, 따로따로 할 경우 그 가치가 현저히 떨어질 경우 실시함.
-분할 경매: 개별 경매, 대한민국은 원칙적으로 보통 분할 경매임
-신경매: 경매를 새롭게 다시 시작하는 경매, 입찰을 실시하였으나 유찰, 매각 취소, 매각 불허가되고 다시 시작하는 경매. *최저 매각 가격 20-30% 낮게 다시 시작함
-재경매: 입찰을 실시하여 낙찰자로부터 매각대금 기한을 경과해 잔금을 납부하지 않은 경우 실시함. *최저 매각 가격의 20%를 보증금으로 내야 함.
물권과 채권
-물권: 특정 물건을 직접적/배탁적으로 지배하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리
- 전세권
-지상권 : 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리
(「민법」 제279조 참조).
-용익물권: 타인의 물권을 사용함으로써 수익을 발생시킬 수 있는 권리
(예, 1. 전세권:용익 물권이자 담보물권 특성을 가짐, 2. 지상권, 3. 지역권)
-저당권 : 액수가 특정한 채권
-근저당권: 불특정 액수 혹은 증감이 가능한 채권으로 채권에 대한 액수가 높을 수도 있고 낮을 수도 있음, 등본에는 채권 최고액을 씀, 즉 빌린 돈의 이자를 계산하여 보통 110-120% 정도를 기입함
-유치권: 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 둘 수 있는 것
-질권: 채무자가 채권의 담보로 제공한 물건 및 기타 권리에 담보를 설정하여 채권자가 채무자로 하여금 채무를 이행하 도록 강제하는 권리
-채권: 채무자에게 반대급부를 청구할 수 있는 권리 (압류권/압류채권)
-가압류(압류의 전 단계),압류
그 외의 관련 용어들
-가등기: 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위 보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다. 가등기에는 후일에 할 본등기의 순위 보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기 원인은 자동으로 소멸된다.
-본등기: 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국 등기임. 종국 등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기이다.
-가처분: 가압류와 비슷하다가 압류는 금전으로 바꿀 수 있는 부동산/동산으로 대상으로 하고 있으나, 특정물에 관한 권리에 대해 청구하는 것 (소유권 이전에 관한 가처분)
-특별매각: 법원에서 정하는 특별한 조건들이 부합되어야 매각될 수 있음
-대항력: 주택임대차 보호법 및 상가건물 임대차 보호법에서 임차인이 대항요건을 갖추면 부동산의 소유자가 제3자로 변경되더라도 제3자에게 대항하는 힘, 주택임대차보호법이나 상가임대차 보호법에 의해서 맞서 싸울 수 있다는 것. 계약기간 동안 점유할 수 있고, 보증금에 대해서도 낙찰자에게 요구할 수 있음.
-입찰: 희망 가격을 써서 내는 것, 최고가 매수 신고인에게
-유찰: 매각기일날 가격을 써서 내는 사람이 없는 경우, 가격이 높거나 사려는 사람이 없는 경우로 유찰되어, 신경매가 일어난다.
-취하: 매각대금 납부전까지 최고가 매수인, 차순위 매수 신고인의 허락을 받고 경매 신청권자 취소하는 것.
-취소: 법원이 취소하는 경우 (잉여 없는 경우 등)
-변경: 매각 조건, 경매조건 등이 변하는 경우
-인도명령: 매각대금 완납 후 6개월 이내에 대항력 없는 자에게 점유를 넘겨달라는 명령 ; 경매의 일부분 임.
-명도소송: 대항력 있는 자에게 6개월이 초과되면 소송에 의해 강제집행하는 경우; 경매와 별도이기에 비용/시간이 더 소요됨
-기간 입찰: 입찰할 수 있는 날짜와 기간을 주는 것; 매각기일은 일주일 범위 내에서 개찰함
-기일 입찰: 동일한 날 입찰, 개찰하여 낙찰받을 수 있는 것, 한국은 대부분 이 경우임
-경매개시 결정: 경매를 시작하겠다는 결정, 채무자에게 송달이 됨-압류의 효과가 발생됨.
-매각 허가 결정: 일주일 동안 낙찰자에게 매각 허가/불허가를 결정전 기다리는 기간-이의신청이 없으면 확정되어 한 달 이내 잔금 납부
-즉시 항고: 매각 허가 결정에 대해 즉시 이의 신청할 수 있는 것
-재항고: 대법원에서 함
-매각기일: 입찰, 개찰을 하는 날
-무잉여: 잉여 없는 물권
-예고등기: 경매 목적물에 현재 소송이 제기되고 있는 것을 알려주는 경고 등기, 소송에 의해 소유권이 변동되면 낙찰받아도 소유권이 넘어갈 수 있음.
-매각물건명세서: 법원에 비치하고 경매 신청자들이 자세한 사항을 볼 수 있음
-공탁금: 채무자를 보호하기 위한 제도. 채무자는 채권자에게 갚을 의향이 있을 경우 공탁을 통해 빚을 청산할 수 있음
-대의 변제/구상권: 지위를 대신해서 변제, 제3자가 채무자의 빚을 대신 갖아줌으로써 제3자는 채권자의 지위를 가짐.
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