[부동산]경매 입문하기

경기침체 뉴스가 많이 나오는 요즘, 부동산 경매를 공부할 때라는 생각이 듭니다.

지난 몇십 년 사이 동안 경매 물건이 상승했던 때가 있었는데, 2000년, 2005년, 2009년 이었다고 합니다.
2000년대에는 외환위기, 마이너스 경제 성장률, 낮은 금리로 인해 기업형, 서민형 경매 물건들이 쏟아졌고,
2005년에는 국내 실물 경기 침체, 낮은 대출 금리로 많은 서민형 부동산 (빌라, 연립 다세대 위주와 소규모 상가 경매)이 쏟아졌습니다.
2009년에는 글로벌 금융위기(2008)를 겪은후, 수도권 침체, 지방 부동산 시장 회복을 겪으며 경매물건이 반짝 상승하였다고 합니다.

경매 투자는 어떻게 시작 해야 할까요?

-불황일수록 우량건물에 집중 필요
-투자 전에 자금계획 점검
-주택 대출 규제 강화된 상황에서 대출이 얼마만큼 나오는지 확인 필요

알짜배기 경매 물건 고르는 비법은?
입지, 가격, 개발 호재여부, 문제가 있을 법한데도 문제가 없는 물건 (등기상 권리관계 분석해 보니 문제가 없거나, 문제가 해결 가능한 물건)

출처: 법원경매사이트

그럼, 본격적으로 경매에 대해 차근차근 정리하면

1. 경매의 분류
국세징수법에 의한 공매와 민사집행법에 따른 경매가 있습니다. 공매는 한마디로 세금을 못 내 압류되어 있는 부동산을 캠코에서 공매로 올리죠. 경매는 신청 원인에 따라 임의 경매(담보권 실행 등을 위해)와 강제경매(일반 채권자의 신청에 의한)가 있습니다.

경매	공매
법원 주관	한국자산관리공사 (캠코) 주관
입찰보증금:법원에서 발표한 최저 매각 가격의 10%	최저매각가격의 10% (입찰희망가격의 10%에서 바뀜)
저감율:일반적으로 20-30%씩 감액 (예, 서울은 20%, 인천은 30% 지역 법원마다 차이가 있음)	10% 씩 저감함 (50%이하로 하락하면 중단됨)
정보 수집: 입찰일 일주일 전까지, 법원은 매각 물건 명세서를 비치해 줌 (법원에서 모든 현황조사보고서 및 감정평가서 등을 준비함) -> 그 후, 개인이 조사함	모든 정보 수집에 대해 개인이 조사 (감정평가서, 시세 등)
항고 이의신청: 이해관계인들끼리 매각 결정기일로부터 7일이내 매각허가, 매각불허를 선택할 수 있으며, 항고할 경우, 10%의 공탁금을 걸어야 함 이의신청이 없을 경우, 매각 결정기일로부터 7일후는 매각 허가결정확정일	해당사항 없음
잔금 납부: 매각허가결정확정된 후, 잔금 납부기간 알려줌, 보통 한달이내 납부해야 함.	낙찰 잔금액에 따라 납부일이 다름: 1000만원 이내이면 결정일로부터 7일 이내, 1000만원 이상이면 60일이내 잔금 납부해야함.
명도(소유권 넘겨오는 것):기존 살고 있던 사람들이 계속 거주, 점유하고 있을 경우, 인도명령 신청 먼저하고, 그래도 안되면 명도소송으로 강제 집행 가능	명도시: 인도명령은 없고, 명도 소송으로 진행

2. 부동산 경매의 장.단점

장점
1.시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.
*경쟁이 심화되면 종종 시세보다 높은 가격으로 가기도 함.
2. 별도의 허가절차가 필요하지 않다. (토지거래 허가구역은 원래 사전에 공공기관에 받아야 함)
*경매를 통하면 토지거래 허가를 미리 받은 것으로 간주, 이 절차가 생략됨
*농지의 경우는 예외: 실제 농지취득 자격증명원을 미리 발부받아, 법원에 제출해야 함
3. 일반매매에 비해 대출 비중이 높다.
*대출 : LTV 비율이 일반 매매에 대해 가격차이로 높음.

단점
-권리 분석이 어려움: 투자자가 공부해야 함
-문제에 대한 책임은 나에게 있음
-명도(소유권을 넘겨오는 방법) 에 대한 어려움
-일반 매매에 대해 시간이 오래걸림

3. 부동산 경매의 소유권 취득
1. 권리 취득시기: 경락인이 경락대금을 완납할 때
2. 권리의 이전: 경락인이 취득한 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기 등을 등기소에 촉탁한다.