[부동산]경매 공부-취소되는 경매 걸러내기

헛수고하지 말자! 잉여 여부 구분하기 

 

임의경매와 강제경매인지 구분하는 것은 잉여 없는 경매를 걸러 내기 위함이다. 

 

잉여 없는 경매일 경우, 매각 불허가 결정이 나올 수 있기 때문에 유의해야 한다. 매각 불허가가 나오면, 그동안 쓴 시간과 노력도 헛수고가 되기 마련이다. 

법원에서 잉여없는 경매 신청일 경우, 경매 신청자에게 이를 통보해 주고, 매수가격(잉여있는 가격)을 정하여  경매 신청자가 살 의지가 있다면, 경매는 진행되고, 매입의사가 없다면 법원에서 경매 취소를 진행한다. 

 

그러나 간혹 잉여없는 경매가 실수로 진행되는 경우도 있기 때문에, 잉여유무는 직접 확인할 필요가 있고, 이 때 경매 신청권자(압류.채권자)가 누구인지 확인해야 한다.

 

출처: 법원경매정보사이트

 

권리 분석에서 말소기준 권리를 (그 권리를 기준으로 경매를 통해 없어진다) 찾아보는 것이 중요하다. 이 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준 권리로,선순위 권리자에 대해 우선권이 있다.

 

말소기준 권리 종류들 

저당권

근저당권

압류

가압류

담보가등기

강제경매(개시결정)기입등기 

 

 

만약 선순위 저당권자가 경매를 신청을 한 경우, 잉여없는 경매와 무관하게 진행된다. 

 

만약 후순위 저당권자가 경매를 신청을 한 경우, 법원은 선순위 저당권자를 보호할 필요가 있다. 그래서 경매비용과 선순위 채권자의 금액을 더한 가격에서 경매가 진행될 수 있다.

 

만약 임차인 경우, 전세 계약 후 거의 등기하지 않기 때문에 주민센터에서 확정일자를 받고, 전세 보증금을 받지 못한 경우 채권으로 간주되어, 소를 제기하여 강제 경매 신청을 할 수 있다. 이는 잉여없는 강제경매에 해당된다.