[부동산] 경매공부-임의경매와 강제경매

[임의경매와 강제경매]

 

 

경매는 신청 원인에 따라 임의경매와 강제경매로 나누어질 수 있다. 임의 경매와 강제경매의 차이점과 공통점에 대해 알아보도록 하자. 

 

 

그 전에, 일반 매매와 경매는 몇 가지 중요한 차이점이 있는데, 이는 다음과 같다. 

-경매는 물건 내부를 확인할 수 없다. 

-일반 거래는 매도 매수자간 서로 동의가 있으면 거래 진행되지만, 경매는 법원에서 최고가 매수 신고인에게 낙찰을 해준다 할 지라도, 입찰 매각 결정 기일로부터 일주일을 기다려야 매각 허가/매각불허가 결정된다. 

-해지가 안된다. 경매는 낙찰을 받은 후는 해제 할 수 없다. 만약 채권자/채무자에 의해 경매가 취하된 경우에는 낙찰자는 입찰 보증금만 받을 뿐이다. 

-소유권 취득시, 일반 매매는 등기소 방문하여 등기까지 해야 소유권 취득되지만, 경매는  법원에 의해 결정되기 때문에 매각 잔금이 납부되면 법원에서 대신 촉탁등기를 해준다.

 

 

출처:법원경매정보사이트

 

1. 정의

임의경매	강제 경매
경매신청권이 있는 담보권에 의한 경매로서 저당권 (은행담보대출시), 근저당권, 담보가등기 (채무자의 소유의 부동산에 담보권 실행시), 전세권( 전세보증금에 대해 집주인이 돈을 안 줄 경우 경매를 통해 전세보증금 회수하는 방법; 단, 전세계약을 한 물건에 대해 등기까지 한 것에 해당. 일반적인 경우는 전세계약에서 그치고 이를 임대차라고 불림)등에 의한 경매임  즉시 신청 가능	일반 채권자에 의한 경매로 채무자 소유의 부동산에 대해서 집행권원에 의해 강제집행을 할 수 있는 경매임 집행권원에 의한 것이므로 소를 제기해야 하므로 시간이 걸림

 

*임의경매와 강제경매는 신청원인에 따라 나누어진다. 

*가등기에는 두종류가 있다. 담보가등기와 소유권 이전청구권 보증 가등기가 있다. 

*등기하지 않은 임대차에 관해서는 주택임대차보호법 적용을 받는다. 
*임의경매는 등기권을 통해 즉시 신청가능하나, 강제 경매는 소송을 통해 판결문을 받아야 신청을 할 수 있으므로 시간이 오래 걸린다. 

 

 

2. 공통점 

 

-채권자의 의사만으로 경매 신청가능

-매각대금이 완납되었을 때 소유권 취득함

-압류에 관한 효력이 동일하게 발생 (경매 개시 결정을 하게 되면, 경매 개시 결정일이 기입되며  효력 발생) 

 

 

3. 차이점 

임의경매	강제경매
담보권이 설정되어 있는 것만 대상 우선적 효력 (순서에 따라 배당)  집행권원이 필요없음	채무자 소유의 의 모든 재산에 대해 가능  채권자 평등주의 (채권액의 비율에 따라 배당)  집행권원이 필요함